Huizenmarkt op slot: 'iemand moet de prijs betalen' | Jona van Loenen

In aflevering #2010 van De Nieuwe Wereld praat econoom en columnist Jona van Loenen met Jelle van Baardewijk over de Nederlandse woningmarkt. Zijn stelling is dat het tekort aan huizen de prijzen niet opdrijft, maar de hoeveelheid geld die een koper kan lenen of meeneemt. Die bewering staat naast het beleidsmotto van het afgelopen decennium, bouwen, bouwen, bouwen, en ze gaat gepaard met voorstellen die de kosten naar woningbezitters verschuiven.

De stelling: financieringsruimte, niet het tekort¶

Het betoog van Van Loenen begint met een vergelijking die in de cijfers te controleren valt. In 2021 daalde het geraamde woningtekort van 331.000 naar 279.000 woningen, terwijl de huizenprijzen dat jaar met 15,2 procent stegen, de grootste stijging in 21 jaar. Als het tekort de prijzen opdreef, zo redeneert hij, dan zouden die twee cijfers niet de tegengestelde kant op moeten bewegen. Het mechanisme dat hij beschrijft: het aanbod van woningen beweegt nauwelijks mee met de vraag, dus concurreren kopers vooral op hoeveel ze kunnen betalen, en dat bedrag volgt uit de rente, de inkomens en de leennormen.

Hij beroept zich op onderzoek van De Nederlandsche Bank (DNB) en herhaalt die verwijzing in een column in de Volkskrant (29 augustus 2024) en in zijn boek over erfenissen en vermogen.

Wat die DNB-analyse werkelijk zegt¶

De analyse waar Van Loenen naar verwijst is Financieringsruimte en huizenprijzen (Eijsink & Van Dijk, DNB, 2023). De conclusie: de financieringsruimte is de belangrijkste drijver van de huizenprijzen, en andere factoren, zoals nieuw aanbod, zijn in hun model niet significant. Een eenmalige stijging van de financieringsruimte met 3,5 procent leidt in dat model na ongeveer 20 kwartalen tot 3,9 procent hogere huizenprijzen, een elasticiteit dicht bij 1. De analyse merkt ook op dat de prijzen tussen juni 2013 en juni 2022 nagenoeg verdubbelden, vooral gedreven door de rente (de gemiddelde hypotheekrente daalde van 3,7 naar ongeveer 1,7 procent) en door de inkomens (meer dan 30 procent hoger).

Hetzelfde document voegt een nuance toe die de korte versie van het betoog weglaat. Bouwen beweegt de prijzen in het model van DNB niet, maar de analyse stelt dat structurele bouw wel bijdraagt aan betere toegankelijkheid, oftewel aan wat een starter zich werkelijk kan permitteren. Het beleidsadvies van DNB wijst de andere kant op dan het stimuleren van de vraag: ruimere leennormen voor starters werken een-op-een door in hogere prijzen, en daarom pleit de bank ervoor die niet te verruimen.

De cijfers waar het gesprek op stuit¶

Prijzen. Bestaande koopwoningen piekten in juli 2022, werden ongeveer een jaar goedkoper (in mei 2023 lagen ze 5,8 procent onder het niveau van een jaar eerder) en stijgen sinds juni 2023 weer. In 2025 waren bestaande woningen 8,6 procent duurder dan in 2024, en in december 2025 lagen de prijzen 13,9 procent boven de piek van juli 2022, met een gemiddelde verkoopprijs van bijna 486.000 euro in het vierde kwartaal (CBS/Kadaster).
Tekort. Het ministerie van Volkshuisvesting (BZK) raamt het statistisch woningtekort voor 2026 op 384.000 woningen, ofwel 4,6 procent van de voorraad, na 4,9 procent in 2024 en 4,8 procent in 2025. Het ministerie beschouwt een tekort van rond 2 procent als een aanvaardbare spanning; om die te halen zijn ongeveer 213.000 extra woningen nodig.
Het patroon. De prijzen daalden toen de rente steeg, in 2022-2023, en herstelden terwijl het tekort groot bleef. Juist die combinatie maakt het debat lastig te beslechten met één enkele reeks: de twee bewegen niet een-op-een samen.

De voorstellen die hij op tafel legt¶

Van Loenen pleit niet voor een bouwstop. Hij betoogt dat bouwen alleen de huizen niet goedkoper maakt, en dat de waarde die in bestaande woningen is opgebouwd belast of afgewaardeerd moet worden. In het gesprek en in zijn columns noemt hij een hogere overdrachtsbelasting, een belasting op de overwaarde die verkopers meenemen naar hun volgende aankoop, strengere grenzen aan de leencapaciteit en een forse verhoging van de erfbelasting. Hij zet die maatregelen neer als een correctie op wat hij een onverdiende overdracht van vermogen tussen generaties noemt, niet als begrotingsmaatregelen.

Elk van die maatregelen herverdeelt, en het gesprek werkt niet uit wie de kosten draagt. DNB berekende in dezelfde analyse uit 2023 dat een prijsdaling van 20 procent ongeveer 8 procent van de woningen met een hypotheek onder water zou zetten, ruwweg 300.000 huishoudens, vooral recente kopers, met een hypotheek die groter is dan de waarde van het huis. Strengere leennormen verkleinen eerst wat starters kunnen lenen. Een belasting op woningvermogen komt terecht bij de groep die het huis al heeft betaald, en de opbrengst hangt af van tarieven die nog altijd een politieke keuze zijn.

Wat het gesprek niet beslecht¶

Dit is een gesprek, geen studie: één gast, geen tegenspreker aan tafel, en de voorstellen zijn de zijne. Wat de beschikbare cijfers openlaten, is of het beperken van de financieringsruimte op zichzelf de prijzen omlaag brengt of vooral de wachtrij verschuift (minder huishoudens die kunnen kopen, langere wachtlijsten in de huursector), en hoe een bewuste prijscorrectie uitpakt voor de ongeveer vier miljoen huishoudens met een hypotheek. Het gesprek blijft ook weg van de timing: de Nederlandse prijzen stijgen al acht kwartalen op rij terwijl het tekort langzaam afnam, het omgekeerde patroon van wat beide kanten van het debat bij één enkele oorzaak zouden voorspellen.

Bekijk het volledige gesprek hier (in het Nederlands):

Huizenmarkt op slot: "iemand moet de prijs betalen" | #2010 Jona van Loenen